6098 numaralı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirim yolu ile kira sözleşmesini feshedebilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde kira kontratı 1 yıl süre ile yenilenmiş kabul edilir.
Kiralık ev bulmak, ev taşınmak kiracı için ne kadar zor ve zahmetliyse mülk sahipleri için de kendilerine uygun kiracılar bulmak o kadar yorucu bir süreç. Bu yönüyle ister kiracı olsun ister kiraya veren mülk sahibi olsun, normal şartlarda kira sözleşmesini feshetmek istemezler.
İşyeri veya konut kiralanırken gayrimenkul sahibi ile kiracı konumundaki kişi arasında imzalanan ve kiralama işleminin detaylarını belirten belgeye kira sözleşmesi denir. Halk arasında daha çok kira kontratı olarak bilinen bu yazılı anlaşmada, kiraya veren ve kiralayan kişilerin bilgileri, kira bedeli, ödeme dönemi ve yöntemi, kiralanan mülkün demirbaşları, kiralamanın esasları, kiralama işleminin ne kadar süreyle geçerli olacağı gibi maddeler yer alır. Her iki taraf için de güvence oluşturan kira sözleşmeleri, taraflar arasındaki belirsizlikleri ortadan kaldırması açısından önemlidir.
Kira sözleşmesinde aynı zamanda kira artışının ne zaman ve hangi miktarda yapılacağı da belirtilir. Taraflar sözleşmenin bitiş tarihine yakın olarak yeni kira döneminde sözleşme yeniler veya anlaşmayı sonlandırırlar. Genellikle 1 yıl süreyle yapılan kira sözleşmeleri, karşılıklı anlaşarak yeniden hazırlanmadığı takdirde bir önceki sözleşmenin süresi otomatik olarak 1 yıl süreyle uzamış olur. Bazı durumlarda ise taraflar fesih yoluyla kiralama işlemine son verebilirler. Bu içeriğimizde, “Kira sözleşmesi nasıl feshedilir, kira sözleşmesi fesih koşulları ve adımları nelerdir?” sorularının cevaplarını ele alıyoruz…
Kira Sözleşmesi Fesih Şartları Nelerdir?
Bildirim ya da dava yoluyla gerçekleşebilen fesih işlemi, kiracıdan, kiraya verenden, sözleşmeden veya mülkten kaynaklı olarak gerçekleşebilir. Kiracı ya da kiraya veren tarafından yapılabilen kira sözleşmesinin feshine sebep olan şartlar şöyle sıralanabilir:
Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmesi
Kira sözleşmeleri bitiş tarihlerine göre belirsiz süreli ve belirli süreli olarak iki çeşittir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih hakkı sadece kiracıya tanınmıştır, bu sözleşme türünde mülk sahibinin sözleşmeyi bozma hakkı yoktur.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira sözleşmesinin imzalanmasının üstünden 10 yıl geçmemişse, olağandışı bir durum olmadığı müddetçe mülk sahibinin kontratı feshetme hakkı yoktur. Ancak 10 yılı dolduran sözleşmelerde ev sahiplerinin herhangi bir gerekçe sunmaksızın sözleşmeyi feshetme hakkı bulunur. Bu fesih bildiriminin de kiraya veren tarafından sözleşme yılının dolmasına üç ay kala yapılması gerekir.
Kiracı ise kontratın süresinin dolmasına 15 gün kala bildirmesi şartıyla kira sözleşmesini feshedebilir. Sözleşmede belirtilen süre dolduğunda tekrar yenilenmezse eski kontrat aynı şartlarla bir yıl daha uzamış olur.
Kiracının Ölümü, İflası gibi Olağanüstü Sebepler
Kiracının vefatı durumunda, yakınları, prosedürleri yerine getirerek herhangi bir tazminata gerek kalmadan en yakın fesih döneminde (sözleşme süresinin dolmasına 15 gün kala) sözleşmeyi feshedebilirler. Eğer yasal mirasçılar tarafından bu süreçte fesih bildirimi işlemi gerçekleşmezse bir daha bu sebepten fesih talep edemezler. Bu durumda var olan tüm yasal mirasçıların ayrı ayrı fesih bildiriminde bulunmaları gerekir.
İşyeri kira sözleşmelerinde eğer kiracılar ortak konumundaysa, kiracılardan birinin vefatı halinde diğer ortak ya da ortaklar, sözleşme şartlarına uyulması koşuluyla kiracı olmaya devam ederler.
Kiraya verenin vefatı halinde de kira sözleşmesi aynı şekilde devam eder, yasal mirasçılar kira sözleşmesini feshetmeyi isteyemezler.
Kiracının iflas etmesi halinde, mülk sahibi, kalan kira bedellerinin ödeneceğine dair güvence isteme hakkına sahiptir. Kiraya verme işleminden sonra gerçekleşen iflas durumlarında güvence verme işlemleri “kiracı ve iflas masaları”nda yazılı olarak sağlanır. Bu süre zarfında kendisine herhangi bir güvence verilmemesi durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır.
Kiracının Kira Bedelini Ödememesi
Kiracı konut ya da işyerini belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ancak o tarihte tahliye gerçekleşmemişse kiraya veren, bu tarihten başlayarak icraya başvurabilir veya dava açma yoluna giderek sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdünü Yerine Getirmemesi
Kiracı konut ya da işyerini belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ancak o tarihte tahliye gerçekleşmemişse kiraya veren, bu tarihten başlayarak icraya başvurabilir veya dava açma yoluna giderek sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının Kiraladığı Konut veya İş Yerini Amacının Dışında Kullanması
Kiracı mülkü kiralarken kiralananın türüne göre ne amaçla kullanılacağı da belirtilir. Mesken olarak kiralanan bir dairenin işyeri olarak kullanılması, herhangi bir işyerinin de belirtildiği iş türünün dışındaki amaçlara hizmet etmek için kullanılması, mülk sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı doğurur.
Kiracının Sözleşmede Belirtilmiş Olan Demirbaşı Maddi Hasara Uğratması
Kira sözleşmesinin bir bölümünde, kiraya verilenin demirbaşları tek tek belirtilir. Mülk sahibi kira sözleşmesi süresince ve sözleşme sonlandığında bu demirbaşları yerinde ve sağlam görmek ister. Bu demirbaşlara kiracı tarafından bilerek herhangi bir hasar verilmesi ve bunların iyileştirilmesi için gerekli masrafların kiracı tarafından karşılanmaması, kiralayanın kira sözleşmesini feshetmesine sebep olabilir.
Kiracının Oturabileceği Bir Konutunun Olduğunun Anlaşılması
Kiracının kiralık evde yaşadığı ilçe, belde veya belediyede kendisine veya birlikte yaşadığı eşine ait bir konut bulunması, ev sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı sağlar. Ancak bu durumun sözleşme imzalandıktan sonra ortaya çıkmış olması gerekir. Kiralama işlemi yapılırken ve kira sözleşmesi imzalanırken ev sahibi bu kiracısının bir konutu olduğunu biliyor ve buna rağmen imzalıyorsa, ileride bu durumu sebep göstererek kontratı feshedemez. Ayrıca kiracının sahip olduğu bu konutun oturmaya elverişli olması gerekir.
Gayrimenkul Sahibinin Kendisinin ya da Birinci Derece Yakınının Konut İhtiyacının Belirmesi
Birçok ev sahibinin kiracısını evden tahliye etmek için öne sürdüğü bu gerekçe de sözleşmeyi feshetme hakkı doğuran şartlardandır. Ayrıca kiracının oturduğu konut satılmışsa ve yeni mülk sahibi burada oturmak istiyorsa da kontrat sonlanabilir. Bunun için yeni mülk sahibinin kiracıya tapu bildirimi yapması gerekir. Bildirim gelen kiracıya 6 ay evi boşaltma süresi tanınır. Kiracı evi boşaltmayı reddederse fesih işlemi dava yoluyla gerçekleşebilir.
Her İki Taraftan Biri İçin Kiralama Durumunu Devam Edilemez Hale Getiren Olağanüstü Fesih Şartlarının Gerçekleşmesi
(Tayin, kaza gibi durumlar) Bu durumda yasal fesih bildirimi yapılabilir. Bu fesih işlemi, fesih bildiriminden 3 ay sonra geçerli olacaktır.
Her İki Taraftan Birinin Kira Sözleşmesine Aykırı Davranışı
Kiracı açısından bakılırsa, yukarıda da belirtilen kirayı vaktinde ödememe ve mülkü kötüye kullanmaya ek olarak, kiracının mülk sahibine ve komşulara karşı rahatsızlık verici tutumları, yazılı ihtar sebebidir. Mülk sahibi bu yazılı ihtarda kiracıdan var olan aykırı davranışın en az otuz gün süreyle giderilmesini talep eder ve aksi durumda sözleşmenin fesih edilmesini bildireceğini ifade eder.
Yapının Kentsel Dönüşüm, Tadilat gibi İnşa ve İmar Çalışmalarına Dahil Olması
Kiraya verilenin zemini veya yapısal durumu sebebiyle can ve mal kaybına yol açması muhtemel görülüyorsa veya bulunduğu yerde yeni yerleşim alanları planlanıyorsa, bu yapı kentsel dönüşüme dahil edilmiş olabilir. Kiraya verilen konut ya da işyerinin belirli bir süre kullanılmasını imkansız kılacak bu gibi inşai çalışmalar sebebiyle, sözleşme kiraya veren tarafından dava yoluyla feshedilebilir.
Kira Sözleşmesi Feshi
Kira sözleşmesi fesih şartlarından herhangi biri gerçekleştiğinde taraflar arasındaki sözleşme sonlanabilir. Bu fesih işlemi kiracı ya da kiraya veren tarafından ve bildirim yoluyla ya da dava yoluyla gerçekleşir.
Bildirim Yoluyla Fesih
İster kiracı ister kiraya veren tarafından olsun, bildirim yoluyla fesih işlemi gerçekleşecekse, bu bildirimin geçerli olması için mutlaka yazılı bir biçimde hazırlanması gerekir. Sözlü fesih bildiriminin herhangi bir geçerliliği bulunmaz. Daha güvenilir ve ispatlanabilir olması açısından, yazılı bildirimler noter aracılığıyla da gerçekleşebilir.
Dava Yoluyla Fesih
Dava yoluyla gerçekleşen fesih işlemleri ise Borçlar Kanunu’nun 350-356. hükümleri ile düzenlenmiştir. Kira sözleşmelerinin dava yolu ile feshedilebilmesi için, davacının iddia ettiği fesih şartının varlığını ve gerçekliğini mahkemeye ispat etmesi gerekir. Mahkeme bu sebeplerin varlığını tespit ve kabul ederse sözleşmenin feshine ve kiralananın mülk sahibine iade edilmesine karar verir.
Kira Sözleşmesi Fesih Aşamaları
Kira sözleşmesi feshedilirken şu aşamalar gerçekleşir:
- Öncelikle kiracı ve kiraya veren taraflarından herhangi birinin kira sözleşmesini feshedebilmesi için fesih şartlarından en az bir tanesinin gerçekleşmiş olması gerekir.
- Taraflar için gerekli sözleşme süreleri dolduğunda yazılı fesih bildirimi yaparlar.
- Bazı durumlarda fesih bildirimi yapılmadan önce yazılı ihtar yapılır, rahatsızlık duyulan problem giderilmezse fesih bildirimi yapılır ya da icra veya dava yoluna gidilir.
- Dava yoluna giden fesih işlemlerinde, örneğin mülk sahibi fesih bildirimini usulüne uygun gerçekleştirmiş, ancak kiracı tahliye işlemini gerçekleştirmemişse, sulh hukuk mahkemelerine müracaat edilir.
- Burada önemli bir nokta, bildirim yoluyla fesih işlemi yapılırken, gerekli zamanda müracaat edilmiş olsa bile, bildirim kiracının eline geç ulaşmış ve bu yüzden tahliye gerçekleşememiş de olabilir. Böyle durumlarda, arada belirsizliklerin oluşabileceği unutulmamalıdır.
KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ
KİRA KONTRATI ÖRNEĞİ
| Daire | (…………………….tapu dairesi |
| Mahallesi | …………………………Mahallesi |
| Cadde/Sokağı | ………………….. Caddesi veya ……………………sokağı |
| Numarası | No: …………. İç Kapı No:………… |
| Kiralanan Taşınmazın Cinsi | Apartman |
| Kiralayan | |
| Kiralayanın T.C. Kimlik No | |
| Kiralayanın Adresi | |
| Kiracı | |
| Kiracının T.C. Kimlik No | |
| Kiracının Adresi | |
| Kire Sözleşmesi Başlangıç Tarihi | |
| Akdin Süresi | |
| Yıllık Kira Bedeli | |
| Aylık Kira Bedeli | |
| Kira Bedelinin Ödeme Şekli | |
| Kiralananın Kullanım Şekli | Yalnızca mesken (konut) olarak |
| Kiralana Taşınmazın Durumu | Sağlam, tam ve kullanılmaya elverişlidir |
| Kiralanan Taşınmazla Birlikte Teslim Edilen Demirbaşlar | …………………..marka kombi, elektrik (endeks………………), su (endeks….……..) ve doğalgaz (endeks………..) sayaçları, su ve doğalgaz sayaçlarına ait kartlar veya …………………………………………………………… …………………………………………………………………… |
İMZA İMZA İMZA
KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL KOŞULLAR
| 1- Kiracı, kiralanan taşınmazı özenli bir şekilde işbu kira sözleşmesi kurallarına göre kullanmak zorundadır. 2- Kiracı, kiralanan taşınmazda veya çevrede oturan komşularına iyi niyet ve nezaket kuralları içerisinde davranmak zorundadır. 3-Kiracı, kiralanan taşınmazı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere kiralayamaz, alt kiraya veremez veya devir ve temlik edemez. 4- Kiracı, kiraya verenin yazılı bir izni olmadığı müddetçe, kiralanan taşınmazda herhangi bir değişiklik yapamaz. Aksi durumda doğacak zararı karşılamak zorundadır. 5- 3. kişilerin kiralanan taşınmaz üzerinde hak iddia etmeleri durumunda , kiracı, durumu derhal kiraya verene haber vermek zorundadır. 6-Kiracı, kiralanan taşınmazda yapılması gereken onarımları, derhal kiraya verene bildirmek zorundadır. Aksi halde doğacak zarardan sorumludur. 7- Kiracı, kat malikleri kurulunca kendisine tebliğ edilen hususları, kiraya verene haber vermek zorundadır. 8-Kiracı, kat malikleri kurulu kararı uyarınca, yapılması gereken iş veya işlere izin vermek zorundadır. 9-Kiracı, kiralanan taşınmazdaki onarımlara katlanmak ve kiralanan taşınmazdaki olağan kullanımdan dolayı yapılması gereken onarımları yapmak veya yaptırmak ve giderlerini işbu kira sözleşmesi kurallarına göre karşılamak zorundadır. 10-Kiralanan taşınmazın mülkiyet hakkından doğan vergileri kiraya verene, kullanımdan doğan vergi, resim veya harçları kiracıya aittir. Uyuşmazlık halinde, yerel örf ve âdetler uygulanır. 11-Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda, kiralanan taşınmazı aldığı şekilde, işbu kira sözleşmesi kurallarına göre kiraya verene teslim etmek zorundadır. Ayrıca kiralanan taşınmazla birlikte teslim edilen demirbaşlar da alındığı şekilde, kiralanan taşınmaza teslim edilmediği takdirde, oluşan hasarların bedelinin kiraya verene ödenmesi veya eski hale getirilmesi zorunludur. 12-Kiralanan taşınmazın iyi ve kullanılmaya elverişli halde teslim edildiği asıldır. Aksi durum kiracı tarafından ispatlanmak zorundadır. 13- Kiralanan taşınmazın normal kullanımından dolayı ortaya çıkacak yıpranma veya eksikliklerden dolayı kiracı sorumlu değildir. 14- Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya satılığa çıkartılması halinde, kiralanan taşınmazın gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır. 15-Kiralana taşınmazın boşaltılması veya tahliyesi gerektiği hallerde, kiralanan taşınmaz taşınmazın boşaltılmaması durumunda ortaya çıkacak zararlardan dolayı kiracı sorumlu olacaktır. 16- Kiracı, kendisi veya birlikte oturanların sağlığı için ciddi tehlike oluşturmayan kusurlardan dolayı, sözleşmeyi bozamaz ve kira indirim talebinde bulunamaz. 17-Kiracı, kiralana yaptığı faydalı veya lüks şeylerin bedelini kiralayandan isteyemez ve sözleşme bitiminde bunları kiraya verene işbu kira sözleşmesi kurallarına göre teslim etmek zorundadır. 18-Kiracı, kiralayanın yazılı olurunu almak ve giderleri kendisine ait olmak üzere, genel anten, uydu anteni veya kablo televizyon gibi donanımları yaptırabilir. 19-İşbu kira sözleşmesinde yer almayan hususlar hakkında 6098 sayılı borçlar kanunu hükümleri geçerlidir |
İMZA İMZA İMZA
| ÖZEL KOŞULLAR |
| 1-Kiralanan taşınmaz alt kiraya verilemez, ortak alınamaz; devir ve temlik edilemez. 2- Kiralanan taşınmaz, mesken dışında herhangi bir amaçla kullanılamaz. 3- Kiralanan taşınmazda, kiracı, eşi ve çocuklarının dışında kimse kalamaz. 4-Kira bedelleri, her ayın beşinci günü akşamına kadar, kiralayanın …………… bankası, ………………… Şubesindeki …………………………… numaralı hesabına yatırılacaktır. 5-Kiranın başka bir şubeden havale edilmesi halinde, aynı süre içinde hesapta olacak şekilde işlem yaptırılacak olup, aksi durumda temerrüt hükümleri uygulanacaktır. 6-Bir ayın kira parasının ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümü muacceliyet kazanacaktır. 7- Kiralanan taşınmazın kapıcı/kaloriferci, yakıt ve genel giderleri kiracı tarafından ödenecektir. 8- Kapılar, pencereler, sıhhî tesisat araçları sağlam, tam ve kullanılmaya elverişli olarak teslim edilmiştir. Kiracı, kiralanan taşınmazı özenle kullanacak; kiraya veren de gerekli onarımları, kiracının uyarısından itibaren on gün içinde -teknik olanaksızlar hariç- yaptıracaktır. 9-Kiracı, elektrik aboneliğini kendi adına yaptıracak, sözleşme sonunda hesabı kestirerek, buna ilişkin makbuz fotokopisini kiraya verene verecektir. Kiracı, üç gün içinde, aile beyannamesini mahalle muhtarlığına verecektir. 10-Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklardan dolayı,…………………………………Mahkemeleri ve icra müdürlükleri yetkili olacaktır. İşbu, on sekiz genel ve on özel koşuldan oluşan sözleşmeyi, hür iradelerimizle iki nüsha olarak imzaladık. TARİH:………………………… |
İMZA İMZA İMZA
